东区濠江西路南侧西地块项目全过程委托管理服务答疑及澄清文件

东区濠江西路南侧西地块项目全过程委托管理服务答疑及澄清文件

各潜在投标人：

中山市畅达工程管理有限公司受中山翠城地产开发有限公司的委托，对东区濠江西路南侧西地块项目全过程委托管理服务（项目编号：ZSCD202608GK087）进行公开招标，根据潜在投标人提出的疑问，现作如下答疑回复：

一、答疑部分

问题一：招标文件中《合同》要求乙方在签订后 15 个自然日内提交项目全景开发计划，但此时项目尚未取得建设工程规划许可证，且 需“经甲方确认后” 才成为正式目标。请明确：甲方应在多少个工作日内完成确认？甲方逾期未确认期间，节点工期是否相应顺延？

回复：乙方应在合同签订后 15 个自然日内提交项目全景开发计划，甲方收到文件后需经甲方内部流程确认或提出书面修改意见；若甲方逾期未反馈，不能视为计划已确认，也不自动顺延工期。因甲方书面审核意见导致计划反复调整的，甲乙双方可就计划对应的关键节点变化另行协商。

问题二：合同对节点延误的条款中对甲方资金未到位、审批拖延、政府报建审批、设计、施工方原因等非乙方原因的延误，笼统约定“双方协商处理”。请明确：上述情形下的节点延误是否自动顺延？

回复：若发生上述情形，乙方应按合同约定及时提交工期调整申请及佐证资料，实行一事一议。经甲方审核确认属于可调整情形的，可在合理范围内对节点予以调整；若乙方未按约定流程申报，不予节点调整；双方协商无法达成一致的，按合同争议解决条款执行。

问题三：本案涉及成品房交付，但交付标准（毛坯或精装、精装比例与档次）及“交楼标准”尚未明确由谁最终确定、何时确定。请明确交付标准确定的程序与时限，避免后期标准变化引发的成本与责任争议。

回复：中标后交付标准由乙方编制方案报甲方确定。本次招标阶段暂不锁定具体时限，中标后，具体程序与时限可通过补充协议或会议纪要形式加以明确，未经甲方书面确认产生的成本增加，由乙方自行承担。

问题四：管理费是否包含在招标文件给出的6.1亿的建设成本中？

    回复：不包括。

问题五：电力外线是电网投建，还是需要项目自行投资建设？

回复：现阶段暂未明确电力外线投资建设主体，该事项由中标人进场后负责对接供电主管部门落实相关边界及建设方案。

问题六：营销费用如果在竣备前产生，能否正常支付？

    回复：按照合同约定正常支付。

问题七：物业招投标费用是否纳入？分户查验，是否有费用预算？后期物业开办费如何按几个月计算？

    回复：物业招投标费用不纳入营销费用。分户查验、后期物业开办费等费用预算在招标阶段暂不公开。上述费用不在本次投标报价范围内，但中标人中标后需协助招标人对上述费用进行成本管控。

问题八：营销礼品，端午、中秋节、客户关怀费用、管理用房装修费用是否纳入？

    回复：营销礼品，端午、中秋节、客户关怀费用纳入营销费用；管理用房未明确具体用途，据实列支。上述费用不在本次投标报价范围内，但中标人中标后需协助招标人对上述费用进行成本管控。

问题九：交付费用是否纳入，交付组织，礼品，现场布置，交付人员安排等？

    回复：纳入营销费用。上述费用不在本次投标报价范围内，但中标人中标后需协助招标人对上述费用进行成本管控。

问题十：项目规划设计规范： 1、中山当地在四代宅的设计规范层面会有不同执行情形，招标人是否就下述问题沟通过主管部门并请明确具体执行要求： （1）四代宅入户花园建筑面积统计口径是否按全面积计算？（同行政区项目存在入户花园报建不计容，建筑面积按一半计算情形，能否明确本项目执行的规范要求。） （2）东侧地块与本地块相同时间获取，本案日照计算的时候是否需考虑东侧地块对本地块日照影响？按照《中山市技术标准与准则2023版》5.8.2条第4点：周围已建、在建或已通过方案设计审查待建的建筑对拟建日照需求建筑产生日照遮挡影响应进行日照分析。

    回复：投标人投标阶段应自行向相关主管部门咨询核实规划设计规范问题，中标后需严格按照主管部门审批意见开展设计工作。

问题十一：关于《招标文件》第二部分“用户需求书”内容中： （1）第10页，第三（一）3条：若因招标人原因导致服务期延长的，选择继续履约的，请明确是否有追加服务费用及追加的具体标准。 （2）第13页，五-1，关于预付款：预付款作为乙方开展开发、销售等前期工作必要的费用支撑。目前预付款基数为中标金额（含工程管理费、销售管理费总额）”的5％，包含了的工程管理和销售管理两大部分，但需在前5期工程管理费中直接等额扣除完毕。考虑828新政，销售延后，但乙方销售管理等大量工作仍需正常开展，人员正常投入，建议招标人充分考虑乙方人员铺排及费用收支现金流情况，调整预付款扣除时点及方式。是否可调整为参考工程管理费和销售管理费占总服务费用的比例、及项目分期及工程款分期收费等情况，分情形扣除，如预付款的50％部分，在前5期工程管理费中等额扣除，若相关节点费用涉及分期的，按当期工程量占比例进行相应扣除；预付款剩余50％部分，则在项目启动销售后，在前五笔销售管理服务费进度款中等额扣除。 （3）第14页，3（1）销售管理服务费当期取费基数为“当季度网签合同当季度回款金额”： ①请明确“当季度回款金额”如何界定？828新政下，项目按揭放款或资金监管解除均需在竣备节点后，若预售情形下购房客户需支付预付款，现售情形下购房客户会支付定金，首付款及定金按828政策需进入监管账户的，这部分监管资金是否也应视同为当季回款金额？ ②受828新政影响，回款比例及条件尚未清晰，受外部政策影响因素较大，非乙方主观行为可以影响，且对乙方而言，当季形成的网签合同额是乙方当期销售工作成果直接的量化体现，销售管理费进度款的取费基数建议据实进行调整：即销售管理服务费进度款的计费基数调整为“当季度网签合同额”，最终销售管理服务费可以以退出清算节点实际签约且回款金额进行核算，多退少补。

回复：1.因招标人原因造成服务期延长且继续履约的，是否追加服务费及具体计取标准，中标后由双方结合实际延长情况在合同履约过程中协商确定，请投标人在投标阶段综合评估该部分风险。

2.预付款扣除时点及方式不做调整，按招标文件原条款执行。

3.①进入招标人监管账户且可被盘活使用的资金，可视同当季度回款金额。因地方对828新政的实施细则尚未明确，暂按合同约定执行，如有重大政策变化，双方另行协商。②销售管理服务费计费基数不做调整，按招标文件原条款执行。因地方对828新政的实施细则尚未明确，暂按合同约定执行，如有重大政策变化，双方另行协商。

问题十二：关于《招标文件》第三部分“投标人须知”内容中 （1）对于投标文件编制格式：如页面大小（A4、A3等）、字体字号等有无限制； （2）在保证内容的唯一性和连贯性，是否接受投标文件分拆成多个子文档进行上传。

回复：1.电子投标文件应根据招标文件及综合交易系统的要求编制，全部投标文件均应制作成PDF电子文件，文件大小应满足交易平台的要求。

           2.具体请按《综合交易招标采购管理-投标企业操作手册202506》

（网址：https://ygp.gdzwfw.gov.cn/ggzy-portal/index.html#/442000/fwzn/detail?id=1775339054512791553）完成。

问题十三：关于《招标文件》第四部分“评标方法”内容中 （1）第30页，三，详细评审中，第3.（1）对评标基准价的描述中，“进入价格评审的投标人大于或等于5家时，将去掉一个最高评标价格和一个最低评标价格后取其余评标价格的平均值作为评标基准价格”；而在下文本条第（3）款，Q（％）：评标基准价，“当参与评标基准价计算的投标人数量大于或者等于7家时，去掉一个最高报价和一个最低报价后进行算术平均”（以及招标文件第39页价格评分表中的同类表述），上下两条款表述存在争议，“进入价格评审的投标人”不一定作为是“参与评标基准价”（投标报价低于2.25％的不参与评标基准价，但人参与价格评分），请招标人明确：究竟以哪个人数（大于或等于5家或7家）作为标准执行去高去低的算术平均值计算。 （2）第33页商务评分表中1-同类项目经验中“注1”“ 需提供项目中标通知书、代建合同（或全过程委托管理服务合同）关键信息页面的复印件及相关证明材料”，请明确提供的证明资料中，中标通知书与代建合同均能反应项目关键内容信息，“中标通知书”选项是否必需提供项？是否提供的证明资料能体现本条：“注2”要求的信息内容即视同满足要求，证明资料的文件形式不限？ （3）第33页商务评分表中2-工程奖项经验中，对“工程类”奖项的认定上，是否包含了工程结构、工程质量、施工标准化、安全文明、园林景观、建筑装饰工程等类型？项目建筑面积除合同所载规模外，是否认可以项目工规证、施工证、竣备文件等项目相关证照载明的规模？ （4）第34页商务评分表中3-企业综合实力中“2.投标人或其母公司品牌，获得过中指研究院中国房地产TOP10研究组颁发的中国房地产代建领先品牌2025”证书(https://www.cih-index.com/news/2025-09-11/53494369.html)”，若在上述榜单中，是以投标人全资子公司申领获奖的，该奖项业绩证明是否有效。

回复：1.详见澄清部分。

           2.必须提供中标通知书。

          3.包含了工程结构、工程质量、施工标准化、安全文明、园林景观、建筑装饰工程等类型；自主开发的住宅项目，除认可项目建筑面积合同所载规模外，还认可工程规划许可证或建筑施工许可证的证照载明的规模。

          4.以投标人全资子公司申领获奖的，该奖项业绩证明不予认可。

问题十四：关于《招标文件》第六部分“投标文件格式”内容中，第52页，3.4资格声明函中，第（一）2条，“我司为所投家电的合法制造商或经销商（或代理商）”，本项目不涉及家电等内容，是否笔误，请明确及修正。

    回复：详见澄清部分。

问题十五：关于《招标文件》第五部分“合同书格式”的附件合同内容： 1、合同第十八条“乙方承诺最终实际结算金额不超过双方确认的保证工程最大建设投资额（根据合同第五条第5款约定，以甲方确认的工程总造价作为工程最大建设投资额），因乙方原因导致超出部分全部由乙方承担。”合同第三十条第14款有相同约定。但是合同第三十条第2款约定“因乙方原因未能完成工程总造价目标/工程成本管理目标/设计管理目标，差额部分的20％作为违约金由乙方承担。” 【疑问】关于在最大建设投资额/工程总造价目标/成本管理目标考核罚则，合同约定不一致，超出部分全部由乙方承担还是仅需承担差额部分的20％，以哪个为准？ 2、合同第二十七条1.⑤“上述（2）~（5）中，对于施工许可证、预售许可证、主体封顶、外架拆除（外装饰完成）以及（7）中对内装饰工程，节点细化为批次或者组团，如（2）中……同理（3）、（4）、（5）、（7）按照塔楼楼栋划分，如项目栋数为M，当期完成2栋外架拆除（外装饰完成），则……款项。” 【疑问】上述条款中第（5）和（7）的节点在批次组团及楼栋中均有涉及，请明确究竟以哪个标准执行；（6）装修装饰工程以哪个标准执行支付？ 3、合同第三十条第2款“因乙方管理责任未能完成甲方下达的进度、安全、质量、销售、维稳等任意一项或几项目标；其中工程进度与销售节点等每延期一天，对乙方罚款1万元，逾期超过60天的，甲方有权解除合同，乙方按照本协议第三十三条的约定承担解除合同违约金并应在3日内退回所收款 ” 【疑问】第三十三条仅约定了擅自解约的违约金（合同总额的30％），如果是因乙方违约导致甲方解约，未约定违约金，仅约定乙方全额退还预付款并且甲方不予支付剩余未支付的款项。此处约定的违约金指的是哪项？同时第三十条第12款约定了乙方违约导致合同解除的违约责任，包括退还超收款，承担合同总额20％的违约金，此处“第三十三条”是否笔误。另外，第三十条要求退还已收款，以及第三十三条约定“全额退还预付款并且甲方不予支付剩余未支付的款项”，均不合理，预付款过程中抵扣了，已提供的服务对应的合同价款甲方仍应支付。以上请招标人解答并确认，是否仅约定一定的违约金，删除退费条款？ 4、合同第三十八条“6、本协议签署时，乙方不存在未披露的债务、或有债务，也不存在任何诉讼、潜在的诉讼 或者任何影响其业务以及主体存在的任何政府处罚。” 【疑问】本条“不存在任何诉讼、潜在的诉讼”是否应改为“不存在影响合同履行的诉讼或潜在诉讼”更为合理？

    回复：1.详见澄清部分。 

2.合同第二十七条工程管理服务费用中，外架拆除和装饰装修工程的节点按施工许可证划分来取费，竣备节点按竣备证划分来取费。

3.①详见澄清部分。②第三十条第 2 款、第 12 款约定退回的为超付款，并非全部已收取款项，已完成并经甲方确认的服务对应价款正常结算。

4.详见澄清部分。

二、澄清部分

1.删除招标文件 P52 《3.4资格声明函 》中“2.我司为所投家电的合法制造商或经销商(或代理商)”内容。声明函其余全部内容保持不变。

2.招标文件P31“3.（1）将评标委员会校核后的各投标人投标总价定义为评审价格。若进入价格评审的投标人大于或等于5家时，将去掉一个最高评标价格和一个最低评标价格后取其余评标价格的平均值作为评标基准价格；若进入价格评审的投标人小于5家时，取各评标价格的平均值作为评标基准价格。（2）......算术技术错误除外。....（3）价格评分：Q（%）......”修改为：“3.（1）将评标委员会校核后的各投标人有效投标费率报价（%）定义为评审价格。仅符合参与评标基准价计算条件的报价纳入本款统计计算；取所有通过初步审查且确定参与评标基准价计算的投标人的有效投标报价的算术平均值为评标基准价；当参与评标基准价计算的投标人数量大于或者等于7家时，去掉一个最高报价和一个最低报价后进行算术平均。如参与评标基准价计算的所有投标人的有效投标报价均低于全过程委托管理服务费费率上限价75%（3.00%*75%=2.25%）的，则以2.25%作为评标基准价。（2）......算术技术错误除外；本条款不推翻 “全部参与计算报价均低于 2.25% 则取 2.25% 作为评标基准价” 的专门约定。（3）价格评分：Q（%）评标基准价，按本条款第（1）项规则确定。”

3.合同文件P37、P38《第三十条 乙方的违约责任》1、......乙方按照本协议第三十三条的约定承担解除合同违约金并应在3日内退回所收款。 修改为：1、......乙方按照房地产开发全过程委托管理服务费合同总额的30%支付违约金。

4.合同文件P37、P38《第三十条 乙方的违约责任》2、......乙方按照本协议第三十三条的约定承担解除合同违约金并应在3日内退回所收款；......。 修改为：2、......乙方按照房地产开发全过程委托管理服务费合同总额的30%支付违约金......

5.删除合同文件P38《第三十条 乙方的违约责任》 “因乙方原因未能完成工程总造价目标/工程成本管理目标/设计管理目标，差额部分的20%作为违约金由乙方承担。”内容。

6.删除合同文件P39《第三十条 乙方的违约责任》 “乙方逾期或未按合同约定履行义务的，除合同另有约定外，乙方按每日/每次1万元标准支付违约金。若因乙方违约导致解除，乙方应在3日内退回甲方的超付款，除合同另有约定外，乙方还需按房地产开发全过程委托管理服务费合同总额20%支付违约金并赔偿甲方实际损失。”内容。

7.合同文件P43“6、本协议签署时，乙方不存在未披露的债务、或有债务，也不存在任何诉讼、潜在的诉讼或者任何影响其业务以及主体存在的任何政府处罚。”修改为：“6、本协议签署时，乙方不存在未披露的债务、或有债务，不存在影响合同履行的诉讼或潜在诉讼或者任何影响其业务以及主体存在的任何政府处罚。”

三、其他说明

原招标文件与本文件有不符之处，以本文件为准；本文件未涉及之处，仍以原招标文件为准，特此说明。

招标人：中山翠城地产开发有限公司

招标代理机构：中山市畅达工程管理有限公司

日期：2026年9月17日